正直、個人的には日本橋や八重洲界隈の再開発をもっとしっかりやってもらいたいって気持ちがあるんですよね。東京駅を挟んで皇居側の大手町や丸の内は、三菱地所がしっかりと開発をしてくれていますが、八重洲の方は、ペンシルビルとか小汚い雑居ビルが多いと。あれをどうにか綺麗にして高度開発ができれば、また街の活気も変わってくると思うんですよ。
正直、今後、少子高齢化で、日本は中長期的に人口減に入り、新規オフィス需要とか、新しい街とかは、正直言って必要はないんですが、冗談抜きで、2050年頃には、都心でも限界集落的なものがでてきますし、地方都市に至っては疲弊は半端ないでしょう。太平洋ベルトの東海道新幹線エリアに都市や商業機能は集積し、日本の人口の8割ぐらいはこのエリアに集中することになると思います。
使い勝手の悪いビルを整理して、場合によってはそれを住居に変えてしまうと言うのも良いかと思います。ただ、超高層は、メンテナンスコストが余りにもかかるため、40階建てのビルを建てるのじゃなくて、半分の20階建てを２棟にすれば、コストは半分とまではいかないでも3分の2くらいなるケースも出てくるんじゃないでしょうか。なにせ、高層にするとエレベーターの設置場所が半端なく場所をとるんですよね。そして、下界に下りるのに時間がさらにかかると。これが、ずっとオフィスに滞在しているような勤務スタイルだったらいいですけど、来客も多く、さらには移動も多いとなると、下手に高層化すると大変です。酷い会社だと、朝の通勤時や昼食時にはエレベーターで20分待ちとかありますからね。
で、話は品川の再開発なんですが、ずっと前からあのあたりはもったいないなーと思っていました。だって、電車を置いてあるだけなんですよ。これを地下の車両基地を作ったり、あとはちょっと離れたところに持っていけるのであればもって行けばいいと思うんですよ。なにせ、都心の一等地に近いものですから。汐留も再開発で高層ビルが立ち並びましたが、あのような感じになると思います。なにせ、新幹線や山手線、京浜東北線が利用できる絶好の立地なんですから。あとは、中央リニアができると又変わってくると思います。品川の山側は、宮家の跡地とかあって、結構お屋敷街になっているので、あの辺りも、高度開発しちゃえばいいなーと思っています。個人的に気になるのが、品川駅前の一等地に三菱グループの接待施設があることなんですよね。前にも書いた三菱開東閣なんか、あそこなんかは本当にもったいないと思いますもん。高層ビルを建ててもいいぐらいの絶好の立地ですからね。
あとは、線路の内側ですね。競艇を牛耳っている日本船舶振興会の笹川記念館のまん前にあるザ・イトヤマタワー、このあたりが脚光を浴びてくると思います。ちなみに、船舶振興会の笹川良一氏は「とにかく用心、火の用心」と言うCMで非常によいおじいちゃんというイメージが刷り込まれていますが、フィクサーと言うか、大物と聞いて驚いちゃいました。で、衆議院議員で、湘南工科大学学長、あとはゴルフ場運営の新日本観光の糸山英太郎氏とも親戚関係だとか・・・・。まん前にビルがあるので、なんでじゃ？？？と思っていたんですよね。JALの個人筆頭株主で有名だった日本でも有数の超がつくくらいの大金持ち、ブログは止めちゃいましたけど、結構読ませてもらっていましたｗ
話がそれましたが、線路の内側は、綱町三井倶楽部などの財閥系の接待施設や閑静な住宅街が多いのですが、あのあたりも手をつけてもいいんでないかい？と思っています。余りにあの辺はビジネス街としては寂しいですし、今後のことを考えるとですね。あとは、京浜急行あたりも品川あたりはノウハウなどを持っており、ターミナル駅なので、今後の開発でいろいろアイディアを出してくることだと思います。お台場でもホテルを運営していますしね。ひょっとしたらカジノ計画で沿線での案をだしてくるかも？？なーんて思っています。羽田に直結もしていますし。
それよりも、JRは絶妙のタイミングで新駅の発表をしましたね。国鉄清算事業団でまだどれだけ借金が残っているのかわかりませんが、おそらく土地の売却益だけで数百億円から数千億円くらいはあるんじゃなかろうかと思っています。ただ、JRの最近マーケティングを見ていると、データマイニングとかビッグデータの活用法と言うのか、以前問題になったSUICAの属性データを思いっきり活用しているところにあると思います。何をやれば一番効果的に儲かるかってね。あとは、他の再開発の際のノウハウから導き出した、最適なタイミングでの効果的な売り方なんかも何通りもシュミレーションができていることでしょう。パターンがおそらく10個くらいは用意されていて、過去に役員会にかけられていて、時期尚早ということでタイミング待ちというような案件でスタンバっていたと思います。JRのデータ分析は、ココのところ結構ピンポイントになってきたと思い、今までは、コンサルを導入していたものが、自分のところでノウハウの蓄積ができ、自分のところが他をコンサルできるぐらいまで実績とノウハウを持ってしまったようなところがあります。バーコードやPOS（販売時点管理システム）から日本で情報管理が始まった在庫管理や売上管理の手法は、日々修正しながら精度を上げており、標本となる母数も多いことから多くの企業が欲しがるデータじゃないでしょうか。あとは、クレジットカード会社のデータがもっと取り込めれば、相当のものになると思いますよ。ただ、与信とかはJRにはほぼ関係のないところであり、それは、融資側で、家のような不動産や車のような高額商品の融資などの際や貸し倒れのリスク、サラ金などでは、喉から手が出るほど欲しいデータでしょう。
●三菱開東閣のHP
http://www.kaitokaku.jp/
会員制で入れませんがな・・・
http://www.mitsubishi.com/j/legacy/
ココで内容を見てね
2012年11月26日
おそらく、三菱重工の社宅が隣にあることから、三菱重工の所有だと思います。ほんと、三菱グループでお金を捻出し、なんとかしてもらいたいもんです。品川の駅のまん前の三菱開東閣の維持費用の千文の１くらいで十分賄えるでしょうに。
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